楼面地价是什么意思(什么是楼面地价)
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2024-01-30
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1. 楼面地价是什么意思,什么是楼面地价?
楼面地价是指在房地产领域中,指的是土地的价格加上建筑物的建筑面积所对应的价格。它是衡量土地价值的重要指标之一。楼面地价的计算通常是根据土地的位置、规划用途、市场需求、建筑物的类型和质量等因素来确定的。楼面地价的高低直接影响着房地产开发商的投资回报率和房屋价格。
在城市发展中,楼面地价的变动也反映了房地产市场的供需关系和经济发展的趋势。
2. 中等城市最多每平米1500元?
房地产的建造成本的确不高,但一套房或者一个项目,成本的构成除去建造成本,更多的是还有其他成本。
那一个项目,或者房价的构成,应该有哪些方面,如何开计算房价的成本?
你可以看看下面的这张图片就明白,房价的成本构成主要有哪些方面。
房价的成本由哪些成本组成把房价的成本组成搞清楚了,你就明白一套房的单价为什么会卖到上万元/平米。
①、土地成本
每个开发商要想开发项目,必须要有可以开发的土地,那么这土地就只有在政府的土地储备中心或者其他渠道获得。
比如下图是重庆两路最近挂牌出售的一块土地,共51亩,容积率1.5,纯居住用地,楼面价格在9060元。
这一地块的位置在重庆两路中央公园附近,根据周边房价来判断,如果明年下半年开始销售,那么价格应该在2万以上。
研究过重庆30个项目的楼面价格和房价的规律,如果获得的土地在一年左右开始销售,销售的价格是楼面价格的2倍,也就是说,这块地明年春节前后开始销售,房价应该在2万~2.3万。
由此可见,土地成本要占房价的一半左右。
②、税费成本
税费成本占房价的15%左右,如果房价在2万元/平米,那么缴纳的税费大概有3000元。
具体你可以看看下面的税费项目,你就能判断一个大概。
③、建安成本
这就是这位网友提出的问题,说建造成本1500元/平米,的确是这样,中等城市的建筑成本在2000元/平米左右,重庆的建筑成本在2500元/平米左右,而北京、上海等大城市的建安成本在4000元/平米左右的成本。
当然,这成本一般是指高层的建安成本,如果是别墅产品,建安成本还要低一点。
建安成本占房价成本的20%左右。
④、营销和管理成本及其他成本
这一部分成本大概占5%,包括前期工程费,继承设施费,公共配套设施费,营销广告、策划,案场管理,财务费及其他不可预见费等费用。
⑤、利润
开发商开发一个项目,当然有要有利润才有人去做了,开发商的利润一般在10%左右,如果你的项目操作得比较好,那么利润就要高一些,如果你的成本,品牌溢价,营销,这些做得不好,那利润当然就低了。
土地成本占房价的50%,税费占15%,建安成本占20%,营销及其他成本占5%,利润占10%,这就是房价的成本构成,你从中是不是可以看到房价为什么贵了?
公众错误的理解很多人认为,房价高是因为开发商赚钱多,利润高,开发商把房价定这么高简直是暴利,于是很多人就开始骂开发商奸商。其实,并非如此。
在所有的房价成本里面,占据一半的成本是土地。在重庆调查过30个楼盘的楼面价和销售的价格,如果从获得土地到第一批房源销售,房价是楼面价格的2倍。如果是大型开发商有品牌溢价,学区房,或者开发商自身项目开发运作得比较好,那么房价可以达到楼面价格的2.5倍。
而税费的成本也占有15%之多,和建安成本相差不多了。
大多数人看到的成本,就是钢筋水泥,还有就是人工费,而土地和税费,这些最大的成本就忽略了,这才是真正最大的成本。
从上面的分析来看,
一套商品房最大的成本是土地成本和支付的税费成本,这占整个房价的65%左右,这些成本都是刚性的,你不能从哪个地方来节约,是必须支出的成本。
而建安成本就只有房价的20%,加上利润10%,加上其他费用5%,真正开发商在房价上的成本,就只有35%,真的不多。
当然,这些成本的计算,也只是一个初步的估计,计算得没有那么精确,但大致相差不多。
这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。
3. 楼面地价怎么算?
1 楼面地价的计算方法是根据土地面积和规划建筑面积来确定的。2 这个价值是由土地出让金、城市规划等因素综合决定的,同时也受到地段、用途、容积率等因素的影响。3 楼面地价的高低会直接影响到地产开发商的开发利润和房价水平,也会影响到城市的建设和经济发展。
4. 楼面价和楼板价的区别是什么?
1、楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。 计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。
2、楼板价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价,仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。 计算公式为:土地成交总价除以总建筑面积。
3、 地面价是指土地价格除以土地面积,是拿地的单位面积成本,通常以亩计算。 计算公式: 楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率 规划建筑面积=土地面积×容积率 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
5. 拿地价和楼面价有什么区别?
区别是算法不一样。
拿地价就是——出让土地的价格除以所出让土地的面积。
楼面价就是——出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积(最大建筑面积受政府批准的容积率控制)
6. 起始楼面地价是什么意思?
起始楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。
计算方法:
1)房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率;
2)地税计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;
3)容积率是用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5;
4)设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:
楼面地价1=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。
楼面地价2=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)。
7. 楼面地价怎么算?
要计算楼面地价,需要首先明确地段的规划用途和规划密度,还要考虑市场需求和供应情况,以及社会经济发展水平等多种因素。
同时,也需要对具体的楼面面积和土地面积进行精确计算,并参考当地土地市场和城市规划的相关政策法规。
一般来说,计算楼面地价时需要考虑的因素包括土地位置、地形地貌、自然环境、交通条件、公共设施等,还需要考虑土地的用途和开发潜力。总而言之,楼面地价的计算需要综合各种因素,不同地段的楼面地价会因为不同的因素而产生较大的差异。
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1. 楼面地价是什么意思,什么是楼面地价?
楼面地价是指在房地产领域中,指的是土地的价格加上建筑物的建筑面积所对应的价格。它是衡量土地价值的重要指标之一。楼面地价的计算通常是根据土地的位置、规划用途、市场需求、建筑物的类型和质量等因素来确定的。楼面地价的高低直接影响着房地产开发商的投资回报率和房屋价格。
在城市发展中,楼面地价的变动也反映了房地产市场的供需关系和经济发展的趋势。
2. 中等城市最多每平米1500元?
房地产的建造成本的确不高,但一套房或者一个项目,成本的构成除去建造成本,更多的是还有其他成本。
那一个项目,或者房价的构成,应该有哪些方面,如何开计算房价的成本?
你可以看看下面的这张图片就明白,房价的成本构成主要有哪些方面。
房价的成本由哪些成本组成把房价的成本组成搞清楚了,你就明白一套房的单价为什么会卖到上万元/平米。
①、土地成本
每个开发商要想开发项目,必须要有可以开发的土地,那么这土地就只有在政府的土地储备中心或者其他渠道获得。
比如下图是重庆两路最近挂牌出售的一块土地,共51亩,容积率1.5,纯居住用地,楼面价格在9060元。
这一地块的位置在重庆两路中央公园附近,根据周边房价来判断,如果明年下半年开始销售,那么价格应该在2万以上。
研究过重庆30个项目的楼面价格和房价的规律,如果获得的土地在一年左右开始销售,销售的价格是楼面价格的2倍,也就是说,这块地明年春节前后开始销售,房价应该在2万~2.3万。
由此可见,土地成本要占房价的一半左右。
②、税费成本
税费成本占房价的15%左右,如果房价在2万元/平米,那么缴纳的税费大概有3000元。
具体你可以看看下面的税费项目,你就能判断一个大概。
③、建安成本
这就是这位网友提出的问题,说建造成本1500元/平米,的确是这样,中等城市的建筑成本在2000元/平米左右,重庆的建筑成本在2500元/平米左右,而北京、上海等大城市的建安成本在4000元/平米左右的成本。
当然,这成本一般是指高层的建安成本,如果是别墅产品,建安成本还要低一点。
建安成本占房价成本的20%左右。
④、营销和管理成本及其他成本
这一部分成本大概占5%,包括前期工程费,继承设施费,公共配套设施费,营销广告、策划,案场管理,财务费及其他不可预见费等费用。
⑤、利润
开发商开发一个项目,当然有要有利润才有人去做了,开发商的利润一般在10%左右,如果你的项目操作得比较好,那么利润就要高一些,如果你的成本,品牌溢价,营销,这些做得不好,那利润当然就低了。
土地成本占房价的50%,税费占15%,建安成本占20%,营销及其他成本占5%,利润占10%,这就是房价的成本构成,你从中是不是可以看到房价为什么贵了?
公众错误的理解很多人认为,房价高是因为开发商赚钱多,利润高,开发商把房价定这么高简直是暴利,于是很多人就开始骂开发商奸商。其实,并非如此。
在所有的房价成本里面,占据一半的成本是土地。在重庆调查过30个楼盘的楼面价和销售的价格,如果从获得土地到第一批房源销售,房价是楼面价格的2倍。如果是大型开发商有品牌溢价,学区房,或者开发商自身项目开发运作得比较好,那么房价可以达到楼面价格的2.5倍。
而税费的成本也占有15%之多,和建安成本相差不多了。
大多数人看到的成本,就是钢筋水泥,还有就是人工费,而土地和税费,这些最大的成本就忽略了,这才是真正最大的成本。
从上面的分析来看,
一套商品房最大的成本是土地成本和支付的税费成本,这占整个房价的65%左右,这些成本都是刚性的,你不能从哪个地方来节约,是必须支出的成本。
而建安成本就只有房价的20%,加上利润10%,加上其他费用5%,真正开发商在房价上的成本,就只有35%,真的不多。
当然,这些成本的计算,也只是一个初步的估计,计算得没有那么精确,但大致相差不多。
这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。
3. 楼面地价怎么算?
1 楼面地价的计算方法是根据土地面积和规划建筑面积来确定的。2 这个价值是由土地出让金、城市规划等因素综合决定的,同时也受到地段、用途、容积率等因素的影响。3 楼面地价的高低会直接影响到地产开发商的开发利润和房价水平,也会影响到城市的建设和经济发展。
4. 楼面价和楼板价的区别是什么?
1、楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。 计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。
2、楼板价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价,仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。 计算公式为:土地成交总价除以总建筑面积。
3、 地面价是指土地价格除以土地面积,是拿地的单位面积成本,通常以亩计算。 计算公式: 楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率 规划建筑面积=土地面积×容积率 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
5. 拿地价和楼面价有什么区别?
区别是算法不一样。
拿地价就是——出让土地的价格除以所出让土地的面积。
楼面价就是——出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积(最大建筑面积受政府批准的容积率控制)
6. 起始楼面地价是什么意思?
起始楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。
计算方法:
1)房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率;
2)地税计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;
3)容积率是用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5;
4)设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:
楼面地价1=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。
楼面地价2=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)。
7. 楼面地价怎么算?
要计算楼面地价,需要首先明确地段的规划用途和规划密度,还要考虑市场需求和供应情况,以及社会经济发展水平等多种因素。
同时,也需要对具体的楼面面积和土地面积进行精确计算,并参考当地土地市场和城市规划的相关政策法规。
一般来说,计算楼面地价时需要考虑的因素包括土地位置、地形地貌、自然环境、交通条件、公共设施等,还需要考虑土地的用途和开发潜力。总而言之,楼面地价的计算需要综合各种因素,不同地段的楼面地价会因为不同的因素而产生较大的差异。
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